不動産活用・賃貸住宅経営コンサルティング


今現在の賃貸住宅経営を取りまく問題点を お知らせしています。
ビルダー側からの情報に不都合な事実の告知もありましたか?
一度ご覧ください。


http://www.oro.ne.jp/chintaimondai/katudou.htm
大阪リアルオーナー協同組合 賃貸住宅問題に対する意見交換サイト

最近、ちょくちょくと、ビルダー作成の新築賃貸住宅マンション・アパート事業計画書を持参されてその内容を見てほしいとの相談を受けることがあります。
すべてがそうだと言うことではありませんが、けっこう 「 まずいよ・・・ 」なものがあります。

代表的な例として

@とてもじゃないが入居促進できそうもないような高額な家賃設定
 
A賃料収入設定が長期にわたり同じ。
      すなわち、時間経過による空室率・稼働率見込みが甘い
 
B敷引き額が高額
 
C修繕積立が少なすぎる,又は無い。
 
D金太郎飴のように ローン終了まで 表面利回りが同じ。。。
 

ずら〜ぁと数字が並んでますから、ポイントが見えなくなってしまいます。
  また
『賃貸住宅経営のすべてにつき建築会社にお任せ・・・』という場合も。。。
言うまでも無く、ツケはすべて経営者個人に返ってきます。
リスクの無いリターンはありえません。

?その30年保証は借上げ率・額は全期間において不変のものでしょうか
?本当にローンは返済できますか
?管理委託契約の中身は明確ですか
?原状回復や、滞納トラブル等々の法的解決コストは誰が負担するのですか
?ハウスメーカー、サブリース型ビルダーの言う、30年保証契約更新時
(大抵は、2年ごとの借り上げ賃料見直しと10年ごとの更新)の
修繕・リフォームプランの追加投資コストはいくらですか
こんなこと言われませんでしたか?

◆『相続税対策になります。』
◆『公的年金はあまりに少ない。賃貸経営は私的年金になります。』
◆『一括借り上げで安心!30年経営を保証します』
◆『消費税が戻ってきます。』

もちろん、すべて間違いではありません。

ただし、いずれもその中身が重要です。
●どれぐらい相続税対策になるのか?
●年金はいくらもらえるのか?不動産所得との関係は?
●保証の中身は?一定期間での見直しはあるのか?

さらには、

上記の代表的セールストークは、賃貸住宅経営それ自体の成功・失敗には直接関連していません。
むしろ無関係とも思えます。
金持ち大家さんもたくさんいます。
一方で、貧乏大家さんもたくさんいます。
            自己破産大家さんもいます。

賃貸住宅を始めることは、初期投資額だけの『経営』=企業を始めることになります。
しっかりと判断し、『自己責任』を忘れないこと。

性質上、四半世紀を越える長期経営です。
その長期にわたる賃貸住宅経営の結果は良いも悪いも
子・孫の世代へ引き継がれます。

賃貸住宅経営は 経営 です。
平成23年2月加筆

 相続税対策をうたい賃貸住宅を建てさせようとする話が今また盛んにされています。
 しかし、相続税対策と賃貸住宅経営の成功、または失敗は全く異なる次元のものと考えます。

相続税を回避したところで、 建築の際のローンを払えず自己破産してはもともこもない。
賃貸市場は供給過剰気味。
サブリース型ビルダーは、そもそも空室リスクを、前もってちゃんと建築コストにオンしているのです。

『2011年度税制改革大綱における相続税・贈与税の見直し』 と 賃貸住宅経営リスクとは全く別論点です。

『将来の安定収入の確保』 のつもりが、『将来の破綻の確保』 にもなります。

※tamai-office 講演資料 「 賃貸経営 失敗大全集 Part1 」 より



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