宅建業を5年も営んでいると、かなりの届出の必要な変更事項が生じます。
専任の主任者の退職・就職、会社であれば取締役等の変更や、重任・再任。
もちろん、毎年の事業者としての決算、納税手続き。
営業所の所在地変更もあるかもしれません。
一方で、宅地建物取引主任者さん自身も、5年に1度、その宅建主任者資格の更新、宅建主任者証の再発行等、やっておかなければならないことがあります。

   『 さて、宅建業者免許の更新をしなければ 』 と気がついたが、

   その間の各種の届出必要事項を放置していた。

   『 5年間の取引実績数値も拾わないといけない 』
   『 また、テナントの賃貸借契約書も必要 』
   『 宅建主任者は代わった 』
   『 商業登記簿も放置していた 』

 
このような場合、時間の順序に従い、すべての手続き・届をさかのぼって実施しないと、免許更新作業が出来ません。
そして、、、、
更新期限を守れなかった。
最悪の場合、免許失効となります。


宅建業免許は、難易度が高いというよりも、むしろ日々の宅建業免許維持のための管理・届出メンテナンスが頻繁に必要でかつ、この管理が重要となります。



●この「代表者」「政令の使用人」が契約締結権限を持つものですから、
  これらの人について 『常勤性』『専任性』が求められます。

  〜よくある問題あるケース〜

× 他社での役員や宅地建物取引主任者のデータがあるため、常勤性・専任性に疑問アリとなる。
  (同一宅建業者内での政令使用人・専任の取引主任者の兼務はOKです。)
× 上記の類似ケースとして
  建設業と宅建業を兼業しており、かつ宅建業以外の業において 代表や専任性を必要とする
  立場に就任しているため、宅建業の側で政令の使用人を設置する必要がある。
× 過去、独立起業の上、自らが代表取締役となって法人宅建業者を営んでいたので、
  その法人企業を処理しなければならない
  
● 略歴書(免許申請書添付書類(6))を作成のうえ提出が必要

〜よくある問題あるケース〜

× 以前に提出履歴のある者がその内容を覚えておらず
  略歴書の内容が、国土交通省の既存データと異なる。

● 欠格事由がある 

〜よくある問題あるケース〜

× 暴行罪、傷害罪等で『罰金』となった過去がある方は、それも欠格事由に該当します。
                      懲役・禁固ではありません


● 1営業所につき、従業者5人に1人の割合で
            『専任の宅地建物取引主任者』の存在が必要
● 『専任の』=常勤性が必要

   従って、@営業所の従事者名簿(免許申請添付書類(8))の提出が必要で、
            これにより 5名に1人の割合を確認
        A『専任』性確認のため、
          社会保険関係 又は 住民税の特別徴収関係書類の原本提示必要
          (大阪府知事免許の場合)
        B『専任』性確認のため、略歴書(免許申請書添付書類(6))提出必要
        C『宅建主任者』性確認のため、有効な主任者証の写し必要
        D専任の宅地建物取引主任者が欠けたため
              5人に1人の割合が満たせない場合、2週間以内に補充必要。

〜よくある問題あるケース〜

× 安易に名義貸しの専任の宅地建物取引主任者を届出ようとしたところ、
  他業者での専任登録があり説明を求められる。
× 宅地建物取引主任者が転職し、新職場業者での専任の宅地建物取引主任者となるべく手続きを進めたが、前職の嫌がらせ・妨害が生じた。
× 宅地建物取引主任者を採用したが、社会保険は非正規雇用の類として適用せず、その関係原本書類を提示できない。(大阪府知事免許の場合)
× 過去、当該宅地建物取引主任者が、独立の上、自らが代表取締役となって法人宅建業者を営んでいたので、その法人企業を処理しなければならない
× 宅地建物取引主任者本人が、本人が届出すべき手続きをしていない。
  また、5年ごとの更新をしていない。従って、専任登録できない。
  これにより、宅建業者としても5人に1人の割合を欠いてしまった。。
× 以前に略歴書(免許申請書添付書類(6))提出履歴のある主任者がその内容を覚えておらず
  略歴書の内容が、国土交通省の既存データと異なる。
× 宅地建物取引主任者が引越ししたものの、住所変更をしておらず、
   専任登録する営業所と住所が専任性に疑いをもたれるほど遠く離れている。

〜名義貸し・名義借りの泥沼のケース〜
 (大阪府知事免許の場合)
 どこの宅建業者にも専任登録していない宅建主任者を利用しようとする。
 専任性の証明につき、費用負担を嫌い、社会保険は適用しない
 従って、住民税の特別徴収手続きでこれに代える事にしようとする
 当該宅建主任者の前年度の所得が住民税の課税とならない所得であり
 特別徴収しえない状況
 前年所得を修正申告する
 当該名義借り状態の宅建主任者に課税が発生する
 ・・・・・・


 安易な行為でトラブルとなる。


● 独立の事務所が必要
   したがって、現状では、「無店舗」型のようなものは認められません。
   また、「独立の」ですから、明確な物理的区別がない限り
                自宅兼事務所のようなものは認められません。
   これらについても、
   建物登記簿謄本や、建物賃貸借契約書、事務所平面図、写真、等々で確認が必要です。

〜よくある問題あるケース〜

× 賃貸借契約書上、「事務所使用不可」となっている。
× 実際の事務所所在地とは異なる、ニセ写真を提出する (必ず現場確認する必要がありますね。)
× 自宅を営業所としようとするが、居住生活空間と事務所空間が明確に分かれていない


■ 雑記 〜大阪府知事免許に関して〜 

行政側は、宅建業者サイドからの許認可届・申請類の「内容」につき、
『偽りがある』と基本的には考えている御様子です。
では、現実にはどうかというと、
残念ながら『偽り』は少なからず存在し、それが判明することがあります。
私自身も、それら『偽り』を見聞き・体験したことが少なからずあります。
特に『専任の宅地建物取引主任者設置義務』関連で ウソ が多いようです。
大阪府では、名義貸し宅建主任者を排除するため、平成17年10月からその「専任性」の確認について
厳格なルールを導入しています。
参考URL

http://www.pref.osaka.jp/kenshin/takuchitatemonotorih/sentori-jyoukin.html

したがって、平成17年10月から5年後の平成22年10月までには、すべての各宅建業者は
その免許更新を申請することとなりますから(5年に一度の免許更新制度)、
『偽りの専任の宅地建物取引主任者』がボロボロと判明すると思われます。
(現時点でも既にそのような事実が判明したケースが少なからずあるとのことです(大阪府))


宅建免許許可・更新・各種変更届は、各種の添付書類が多数必要で、
「わずらわしい」部類に該当します。
また、専任の宅地建物取引主任者制度も加わり、いっそう「ややこしい」ものとなっています。

よく、府庁の担当窓口で担当者に『大声で文句を言っては圧力をかける』のを目にしますが、それ自体、『ウソの表明』のようなもの。窓口で受理されてもその上で審査があることになってます。

特に、今後は、
『現状』と『既届出内容』とに齟齬がある宅建業者の皆様は、
すみやかに改善・修正する必要が生じると予想されます。


いきなり府庁へ飛び込む前に、
まずは当方事務所へ御相談ください。



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