不動産活用・賃貸住宅経営コンサルティング

平成20年6月

　『　走り出した消費者団体訴訟制度　』

団体訴訟が動き出した。制度自体は有意義と思う。
ただ何かおかしい。内閣府主催3.10「消費者団体訴訟制度意見交換ミーティング」を機に「？？？さ」を感じることになった。

消費者団体の相手方の不在。団体資金確保の寄付ＰＲ。
一方で将来は賠償請求の制度化をとの台本通り？な翼賛的一般意見。
「正」対「悪」が前提にありきだ。

団体側への倍額支払誓約を管理業界へ、これこそ「ぼったくり」ではないか。遡及まで考えると多大な金額だろう。建前「正」の裏側「本音」を見た気がした。

私には不特定多数の消費者がよく見えない。むしろ第23条2項がよく見える。

次のキーワードはＡＤＲかもしれない。

平成20年10月

『　事業計画書に潜む利益相反　』

事業計画書の役割は何か。
当然、賃貸住宅経営の採算・安全性検討のためだ。
しかし、実際の利用のされ方はどうだろうか。

相談者は大手ビルダーの営業攻めに陥落、9月にオーナーとなる。で、私にビルダー作成の事業計画書を見てくれと。
表面利回り7%。ただ、その前提がまずい。
借入金利が変動の2.075%と低く初期優遇金利だ。加えて借上率も良すぎる。おそらく建築受託のため数字を『きれい』に見せたかったのだろう。

私は、金利を5年後3%～3.5%、借上率を10年後10%ダウンで検討した。
結果、年間手残額は3分の１に減少した。

これが現実の利用のされ方か。
事業計画書はビルダーではなく賃貸管理会社が作成すべきものだろう。